Imposto de Renda 2023: como declarar a venda de imóveis

A venda entra como ganho de capital no IR 2023, mas deve ser apurada no mês em que a negociação foi concluída para não sofrer incidência de multas e juros. Imposto de Renda 2023

Arte / g1

A venda de imóveis sempre traz dúvidas, mas as regras não sofreram alterações para o Imposto de Renda 2023. Em geral, os contribuintes são surpreendidos porque há mais de um passo para declarar corretamente.

Nesta reportagem, você vai ver:

Como declarar imóveis em posse?

Há alguma isenção de impostos na venda de imóvel?

Como declarar a venda de imóvel?

Como lançar a venda de imóvel na declaração do IR 2023?

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Como declarar imóveis em posse?

Como mostrou o g1, o valor de imóveis não deve ser atualizado na declaração do IR 2023. A atualização desses bens precisa ser informada no momento em que o imóvel for vendido ou caso tenha sua posse transferida.

Quem adquiriu ou manteve um imóvel em 2022, o bem deve ser reportado na ficha de “Bens e Direitos” sempre pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado.

Se o imóvel for financiado, o valor que deve constar na ficha de “Bens e Direitos” é o valor da entrada, adicionado de todas as parcelas já pagas, incluindo os juros do financiamento. Além disso, também entram nessa conta o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que foi pago na compra do imóvel, e as despesas com escritura e registro do imóvel.

"Eventuais benfeitorias poderão ser acrescidas ao custo de aquisição, desde que o contribuinte guarde os documentos hábeis e idôneos para comprovação de tais despesas, conforme orientações da Receita Federal", diz Janine Goulart, sócia da KPMG no Brasil.

Se o imóvel foi quitado em 2022, é só completar essa conta até o fim das parcelas, com a soma do preço pago.

Há alguma isenção de impostos na venda de imóvel?

Há poucas formas de não pagar imposto ao vender um imóvel. As principais são três:

Isenção pela venda de único imóvel por até R$ 440 mil

Isenção pela compra de outro imóvel residencial em até 180 dias

Apurar prejuízo na venda de imóvel

Ainda assim, há condições. Para a isenção para os R$ 440 mil, o contribuinte não pode ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, com ou sem tributação de eventual ganho.

A isenção de 180 dias vale nas mesmas condições de tempo, de utilização uma vez a cada cinco anos, e não se aplica no caso de venda ou aquisição de terreno. A isenção neste caso pode ser usada para aquisição de imóvel na planta, imóvel em construção ou para quitar financiamento (total ou parcial) já possuído pelo contribuinte.

Em caso de prejuízo, não é apurado ganho de capital, portanto, não há imposto. Mas é importante alertar que a descrição da alienação do bem precisa informar detalhadamente por que vendeu por valor menor e para quem vendeu — com CPF e todos os dados do comprador, para que a Receita apure a situação.

Mesmo dentro dos limites de isenção, Janine Goulart, da KPMG, recomenda que o contribuinte faça a apuração da venda do imóvel pelo programa Ganho de Capital (Gcap), da Receita Federal.(Veja no item a seguir o passo a passo)

Como declarar a venda de imóvel?

Passadas as exceções, vem a regra: como os valores não devem ser atualizados ano a ano de declaração, é provável que o contribuinte apure lucro na operação. Isso configura um ganho de capital e tem uma forma específica de acertar os tributos pelo programa Ganho de Capital (Gcap), da Receita Federal. A tabela de alíquotas está aqui.

É importante se atentar ao fazer o download para que seja baixado o programa do ano de venda do imóvel. Se a venda aconteceu em 2022, o contribuinte deve utilizar o Programa Gcap 2022. Dali em diante, deve seguir os passos:

No Gcap, o contribuinte deve criar um novo demonstrativo, inserindo seus dados de identificação;

Em seguida, escolher a ficha “Bens Imóveis” e clicar em “Novo” para apurar o ganho de capital;

Preencher com os dados solicitados em todas as abas para que a apuração seja concluída;

No preenchimento da aba “Perguntas” é que se identificam situações de possível isenção de tributação;

A aba “Cálculo do Imposto” exibirá o imposto devido, que deverá ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à venda;

O Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) é gerado no próprio Gcap;

Importante: se o contribuinte for receber o valor da venda em parcelas, o recolhimento do imposto deverá acontecer conforme o recebimento. Na aba “Operação”, o contribuinte deverá indicar “Sim” para a pergunta “A alienação foi a prazo/prestação?” e, indicar na aba “Cálculo do Imposto” as parcelas recebidas.

"Nesse caso, o DARF também deverá ser emitido por meio do programa Gcap, mas terá vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento da parcela", informa Janine Goulart, da KPMG no Brasil.

Caso o contribuinte não tenha feito esse processo até o momento correto de apuração do imposto, ele deve atualizar o Darf utilizando o programa Sicalc, também da Receita Federal, para acréscimo de multa de 0,33% ao dia de atraso, limitada a 20%, mais juros calculados pela taxa Selic acumulada até a data do pagamento.

Como lançar a venda de imóvel na declaração do IR 2023?

Depois de apurar e pagar o tributo, o contribuinte precisa lançar a operação na declaração de ajuste anual do Imposto de Renda. Os passos vão a seguir:

Ainda no Gcap, é preciso gerar um arquivo por meio do menu “Ferramentas”, em seguida “Exportar para o IRPF 2023” que deverá ser importado no programa do IRPF 2023;

No menu “Importações”, vá em “Ganhos de Capital 2022”. É possível puxar o arquivo exportado pelo Gcap com os dados da apuração do ganho de capital e imposto devido;

O ganho tributável será reportado na ficha de “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva e Definitiva”, enquanto a parcela isenta será reportada na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;

Na ficha de “Bens e Direitos”, informar os detalhes da venda no campo discriminação, tais como dados do comprador, data e valor da venda, forma do pagamento (à vista ou a prazo), e zerar o campo situação em 31/12/2022;

No caso de parcelas a receber no ano seguinte, inserir na ficha “Bens e Direitos” o crédito a receber utilizando o grupo 5 (“Créditos”), item 2 (“Crédito decorrente de alienação”), atualizando nos anos seguintes conforme a quitação das parcelas.

Veja abaixo quem é obrigado a declarar IR em 2023:

quem recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70 em 2022. O valor é o mesmo da declaração do IR do ano passado;

contribuintes que receberam rendimentos isentos, não-tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma tenha sido superior a R$ 40 mil no ano passado;

quem obteve, em qualquer mês de 2022, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas cuja soma foi superior a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), ou com apuração de ganhos líquidos sujeitos à incidência do imposto;

quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguido de aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;

quem teve, em 2022, receita bruta em valor superior a R$ 142.798,50 em atividade rural;

quem tinha, até 31 de dezembro de 2022, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300 mil;

quem passou para a condição de residente no Brasil em qualquer mês e se encontrava nessa condição até 31 de dezembro de 2022.